Wer wir sind – wie wir uns engagieren

Wir sind eine Dienststelle des Finanzdepartements des Kantons Basel-Stadt und nehmen die Eigentümervertretung für das Verwaltungs- und Finanzvermögendes Kantons Basel-Stadt sowie für die Pensionskasse Basel-Stadt wahr. Insgesamt sind wir für rund 15’000 Verträge (z.B. Miet- oder Pachtverträge) bzw. für über 2’000 Immobilienobjekte (Grundstücke, Baurechte, Liegenschaften etc.) in der ganzen Schweiz zuständig.

Wir denken und handeln in den vier Lebenszyklus-Phasen, die Immobilien durchlaufen: Entwickeln, Bauen, Nutzen und Neupositionieren. Für jede Phasen haben wir die jeweiligen Spezialisten, welche in interdisziplinären Teams zusammenarbeiten.

Bei Bedarf ziehen wir externes Know-how heran und arbeiten mit Planer- oder Architekturbüros, Entwicklungs- oder Marketingunternehmen sowie Bewirtschaftungs- oder Hauswartungsfirmen zusammen.

Dank dieser Arbeitsweise kombinieren wir laufend Marktwissen mit unseren eigenen Fähigkeiten und entwickeln massgeschneiderte Lösungen für die Immobilien unserer Mandatsgeber und für unsere 15’000 Kunden.

Der Lebenszyklus einer Immobilie

Eine Immobilie durchläuft vier Lebensphasen, die sich als Zyklus darstellen lassen: Entwickeln, Bauen, Nutzen und Neupositionieren.

Entwickeln

Ziel der ersten Phase ist, die beste mögliche Nutzung für eine Immobilie – eine Liegenschaft oder ein Areal – zu finden. Sobald die Nutzung geklärt ist, wird mit zielführenden Verfahren die Baureife angestrebt.

In einem ersten Schritt klären wir ab, welches die beste mögliche Nutzung für eine Liegenschaft oder ein Areal ist und welche Anforderungen dabei zu berücksichtigen sind. Diese überprüfen wir mit den effektiven Nutzungsmöglichkeiten: Welche Nutzungen lässt ein Grundstück zu? Welche Nutzungen sind in der bestehenden Bauzone möglich? Welchen Flächen-Bedarf hat die künftige Nachfrage? Welche Anpassungen sind allenfalls notwendig? Welche Stakeholder sind zu berücksichtigen? Fester Bestandteil dieser Phase ist auch die Analyse der Marktbedürfnisse. Um schliesslich ein baureifes Grundstück zu erhalten, setzen wir das zielführendste Verfahren dazu ein. Wir organisieren diese Verfahren selber oder beauftragen externe Spezialisten damit. Ergebnis der ersten Phase ist ein marktfähiges Projekt oder ein baureifes Grundstück: Die Zone und die Ausnutzung entsprechen den gewünschten Anforderungen und der Marktnachfrage.

Bauen

In der zweiten Phase steht die qualitativ hochstehende und marktfähige Realisierung des Bauprojekts im Vordergrund. Dabei wird eine qualitäts-, termin- und kostengerechte Ausführung des Projekts sichergestellt. Immobilien Basel-Stadt realisiert primär Wohn- oder Geschäftsgebäude sowie Flächen für öffentliche Nutzungen, z.B. Schulen, Hochschulen oder Museen.

Zentrales Element dieser Phase ist die Projektplanung unter Berücksichtigung der Life-Cicle-Cost: Die Anforderungen, die sich an die jeweilige Immobilie stellen, setzen wir planerisch um und suchen gezielt nach Lösungen, z.B. wenn es um Lösungen für energieeffizientes Bauen geht. Während der Projektplanung suchen wir den Dialog mit den verschiedenen Stakeholdern vor Ort, z.B. den Standortgemeinden, um das Projekt auch lokal abzustützen. Sobald die Projektplanung abgeschlossen ist und ein konkretes Bauprojekt vorliegt, erwirken wir umgehend die Baubewilligung. Bei der Realisierung überwachen wir, dass die zuvor definierten Anforderungen erfüllt und die Vorgaben für Kosten, Termine und Qualität eingehalten werden. Wenn das Gebäude bezugsbereit ist, übergeben wir den Betrieb an unsere Spezialisten für die Phase der Nutzung.

Nutzen

Sämtliche Aktivitäten in den anderen drei Lebenszyklusphasen einer Immobilie zielen auf die Phase der Nutzung ab. Sie ist die längste Phase im Lebenszyklus einer Immobilie. Hier wird eine Liegenschaft oder ein Areal den Nutzern zur Verfügung gestellt. Immobilien Basel-Stadt bietet dabei umfassende Dienstleistungen an.

Je nach Immobilie dauert diese Phase vierzig oder mehr Jahre. In dieser Phase profitieren unsere Mandatsgeber von den Erträgen und unsere Kunden von der unmittelbaren Nutzung. Gerade weil die Nutzungsphase lange dauert, ändern sich in diesem Zeitraum die Bedürfnisse der Nutzenden bzw. des Markts. Unsere Bewirtschafter leiten aufgrund von Kundenumfragen die notwendigen Massnahmen ein. Mit einem professionellem Facility Management sorgen wir für den Werterhalt und sichern so die Substanz der Immobilienanlagen. Unsere umfassenden Dienstleistungen für unsere Mandatsgeber beinhalten z.B. Vertragsmanagement, integrale Bewertungen, Risikomanagement und Kommunikation. Damit schaffen wir einen Mehrwert und bieten ein umfassendes Immobilienmanagement aus einer Hand.

Neupositionieren

Mit dem «Neupositionieren» wird begonnen, sobald feststeht, dass ein bestehendes Areal einer neuen Nutzung zugeführt werden soll oder die Bausubstanz einer Liegenschaft ihr Alter erreicht hat. Diese Phase befasst sich hauptsächlich mit der Frage, welche Nutzungen künftig möglich und welche marktfähig sind.

Zu Beginn der vierten Phase definieren wir zuerst die neuen oder veränderten Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie. Mit Analysen und Studien richten wir uns nach der Nachfrage im Markt aus. Danach klären wir ab, inwieweit die bestehende Bausubstanz der Immobilie für die zukünftige Nutzung weiter verwendbar ist. Auf dieser Grundlage legen wir die bauliche Eingriffstiefe fest. Damit die Immobilie für eine neue oder veränderte Nutzung zur Verfügung steht, passen wir die bestehenden Nutzungen und Verträge an und stellen sicher, dass keine Hindernisse, z.B. Altlasten, einer Neupositionierung im Wege stehen. Wir sorgen darüber hinaus für eine optimale Erschliessung. Danach folgen die baulichen Massnahmen, und anschliessend führen wir die Immobilie mit der neuen Nutzung wieder in den Bewirtschaftungszyklus.