Engagement für preisgünstigen Wohnraum
Immobilien Basel-Stadt kommt im Rahmen ihrer Aufgaben eine wichtige Rolle in der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum zu. Das Wohnbauprogramm 1000+, innovative Vermietungsmodelle, die Vergabe von Land im Baurecht und der Erwerb sowie die Entwicklung von Arealen haben das Ziel einer nachhaltigen Entwicklung.
Wohnbauprogramm 1000+
Der Kanton nimmt eine Vorbildrolle ein und erstellt innert 10 Jahren 1000 neue preisgünstige Wohnungen in Eigeninvestition.
Die Nachfrage nach Wohnungen ist in Basel seit Jahren höher als das Angebot. Während in den vergangenen 10 Jahren rund 20‘000 Arbeitsplätze geschaffen wurden, sind im gleichen Zeitraum vergleichsweise nur wenige zusätzliche Wohnungen entstanden. Diese Entwicklung hat in Basel zu tiefen Leerständen beim Wohnraum geführt, was die Situation für Wohnungssuchende zunehmend erschwerte und den Wohnraum verteuerte.
Immobilien Basel-Stadt hat das Wohnbauprogramm 1000+ ausgearbeitet, das im Herbst 2019 als eine der Massnahmen zur Umsetzung der Verfassungsinitiative „Recht auf Wohnen“ vom Regierungsrat verabschiedet wurde. Es sieht vor, bis 2035 über 1‘000 neue Wohnungen in Eigeninvestition des Kantons zu bauen und diese zu preisgünstigen Mietzinsen zu vermieten. Die neu entstehenden Wohnungen des kommunalen Wohnbauprogramms werden unter anderem nach dem Mietmodell "Mietvertrag Plus" vermietet. In diesem Modell werden die Reduktion der Marktmiete an Vorgaben zu Belegung und/oder Einkommen geknüpft .
Bereits bei der im Finanzvermögen selber realisierten Wohnüberbauung an der Maiengasse kam im 2018 ein ähnliches Mietzinsmodell zum Einsatz, welches einen Anreiz zur Reduktion der Wohnfläche setzt. Das Vermietungsmodel hat sich sehr bewährt und wurde für das Wohnbauprogramm 1000+ weiter ausgebaut.
Die Schaffung von neuen und preisgünstigen Wohnungen benötigt alle Kräfte, das heisst nebst dem Kanton und den Genossenschaften auch die privaten Investoren. Mit dem Wohnbauprogramm 1000+ nimmt der Kanton seine Vorbildrolle wahr.
Vermietungsmodell "Sicheres Wohnen im Alter"
Ein wegweisendes Modell für über 65-jährige Mieterinnen und Mieter des Kantons Basel-Stadt, der Pensionskasse Basel-Stadt und der Gebäudeversicherung Basel-Stadt.
Seit dem 1. Juli 2017 bietet Immobilien Basel-Stadt ihren Mieterinnen und Mietern das Modell Sicheres Wohnen im Alter an. Personen über 65 Jahren, können in eine kleinere Wohnung aus dem Liegenschafts-Portfolio von Immobilien Basel-Stadt umziehen und ihren Mietzins reduzieren. Dabei profitieren sie von der eingesparten Fläche und vom tiefen Mietzins ihrer jetzigen Wohnung.
Das Angebot Sicheres Wohnen im Alter kann von Mieterinnen und Mietern in Anspruch genommen werden, die bei Immobilien Basel-Stadt (Wohnungen im Finanzvermögen des Kantons Basel-Stadt oder der Pensionskasse Basel-Stadt) und der Gebäudeversicherung Basel-Stadt eine Wohnung gemietet haben.
Hintergrund für das Modell Sicheres Wohnen im Alter ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt für langjährige Mietparteien. Es zeigt sich in der Praxis, dass ältere Personen mit langjährigen Mietverträgen oft eine sehr günstige monatliche Miete bezahlen. Dies führte in einigen Fällen dazu, dass ältere Personen nur schwierig die Wohnung wechseln können, z.B. wegen fehlendem Lift, fehlender Barrierefreiheit, Totalsanierung oder weil sie eine kleinere Wohnung bevorzugen. In der Regel lassen sich im heutigen Marktumfeld wenig vergleichbare Wohnungen finden, die sich in ihrem gewohnten Mietzinsbereich bewegen. Auch kleinere Mietwohnungen sind oft teurer, als die aktuellen Mietzinsen, welche ältere Bewohner für ihre langjährige Wohnung bezahlen. Immobilien Basel-Stadt, die Pensionskasse Basel-Stadt und die Gebäudeversicherung Basel-Stadt setzen mit dem Sicheren Wohnen im Alter einen Anreiz, um dieser Situation entgegenzuwirken. Das Modell bietet den zusätzlichen Vorteil, dass die leer werdenden grösseren Wohnungen wieder an Familien vermietet werden können.
Veränderung der Mietzinse bei Sanierungen
Bei Sanierungen, die aufgrund der Eingriffstiefe nicht bewohnt durchgeführt werden können, wird die Kündigung der Mietverhältnisse notwendig. Kündigungen von Mietverhältnissen aufgrund von Sanierungen werden nur selten ausgesprochen und nur dann, wenn sie unumgänglich sind. Es ist die bewährte Praxis von Immobilien Basel-Stadt, dass sie ihre Mieterinnen und Mieter in dieser meist schwierigen Situation mit Begleitmassnahmen unterstützt, welche deutlich über die üblichen Massnahmen von privaten Eigentümern hinausgehen:
- Verlängerung der Kündigungsfrist seitens Eigentümer von 3 Monaten auf 18 Monate
- Beratung und aktive Unterstützung aller Betroffenen bei der Suche nach neuen Wohnungen
- Priorität der Betroffenen bei Bewerbungen auf Wohnungen von Immobilien Basel-Stadt
- Verkürzung der mieterseitigen Kündigungsfrist von 3 Monaten auf 14 Tage zur Ermöglichung eines schnellen Wechsels in eine neue Wohnung.
Trotz dieser Begleitmassnahmen sind Kündigungen aufgrund von Sanierungen für einen Teil der Mieterinnen und Mieter eine sehr hohe Belastung und der Wunsch, wieder in die Liegenschaft zurückzukehren, ist bei vielen vorhanden. Deshalb bietet Immobilien Basel-Stadt den Mieterinnen und Mietern folgendes Angebot an: Bei Sanierungen, die aufgrund der Eingriffstiefe unbewohnt durchgeführt werden müssen, wird den Mieterinnen und Mietern angeboten, nach der Sanierung zu denselben Konditionen in die Liegenschaft zurückzukehren, wie wenn die Sanierung bewohnt durchgeführt werden würde. Während der Sanierungsarbeiten müssen die Wohnungen unbewohnt sein und entsprechend entfällt der Mietzins. Nach dem Neubezug der Wohnung gelten dieselben Mietzinskonditionen wie bei einer Sanierung im bewohnten Zustand (Überwälzung der Sanierungskosten gemäss Mietrecht). Es steht den Mieterinnen und Mietern frei, dieses Angebot anzunehmen oder – wie bis anhin – in eine neue Wohnung zu ziehen.
Mietvertrag Plus
Zur Umsetzung des Wohnbauprogramms 1000+ hat Immobilien Basel-Stadt das Mietmodell "Mietvertrag Plus" ausgearbeitet. Im Wohnbauprogramm 1000+ baut der Kanton bis 2035 1000 neue Wohnungen und vermietet sie im Vergleich zur Nettomarktmiete 20 Prozent günstiger. Die Mietenden müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um vom Mietvertrag Plus zu profitieren. Die Vorgaben betreffen beispielsweise die Belegung (Anzahl Personen) sowie die Höhe des Einkommens und des Vermögens.
Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus
Der Kanton ist mit seinem Portfolio im Finanzvermögen ein wichtiger Partner der gemeinnützigen Wohnbauträger. So wird die Schaffung von neuen Wohnungen durch Wohnbaugenossenschaften aktiv unterstützt. Aktuell sind rund 4‘100 Genossenschaftswohnungen auf Baurechtssparzellen des Finanzvermögens erstellt. Das sind rund 40% des gesamten Bestandes an Genossenschaftswohnungen bzw. rund 4% des gesamten Wohnungsbestandes im Kanton. Dank einer grossen Initiative des Kantons zur Förderung der Genossenschaften besteht mit den laufenden und geplanten Baurechtsabgaben das Potential, die Genossenschaftswohnungen in den kommenden Jahren deutlich zu erhöhen.
Zur Vergabe von Land im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften hat Immobilien Basel-Stadt den Partnerschaftlichen Baurechtsvertrag Plus ausgearbeitet. In den letzten Jahren konnten mir diesem Vertrag mehrere grössere Areale an Genossenschaften im Baurecht abgegeben und durch diese neue Wohnbauten erstellt werden.
Preisgünstiger Wohnraum für besonders benachteiligte Personen: Erwerb von Bestandesliegenschaften
Immobilien Basel-Stadt beobachtet konstant den Immobilienmarkt. Sie nimmt Kaufverhandlungen für Liegenschaften auf, die sich zur Bereitstellung von Wohnraum für besonders benachteiligte Personen gemäss WRFG §16 eignen. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnungen an benachteiligte Personen vermietet werden können, ohne dass den aktuellen Bewohnerinnen und Bewohnern Kündigungen ausgesprochen werden müssen. Auch die Wohnungsgrössen und der Ausbaustandort müssen geeignet sein.
In den vergangenen Jahren konnte Immobilien Basel-Stadt bereits mehrere Liegenschaften mit dieser Zielsetzung erwerben.
Aktive Bodenpolitik
Seit mehr als zehn Jahren betreibt der Kanton Basel-Stadt eine aktive Bodenpolitik. Er entwickelt und realisiert einerseits Bauprojekt in Eigeninvestition und kann damit gezielt auf Bedürfnisse eingehen, die der Immobilienmarkt nicht reguliert. Andererseits ist aber auch der Beitrag von Privaten an die Schaffung von Wohnraum sehr wichtig. Der Kanton gibt deshalb sein Land gezielt an Private im Baurecht ab. So kann er langfristig über sein Land verfügen und doch private Initiativen unterstützen, in dem er Land zur Verfügung stellt. Insbesondere die Zusammenarbeit mit den Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus hat sich in den letzten Jahren intensiviert.
Die Resultate dieser Strategie sind deutlich wahrnehmbar. Das Landeigentum im Finanzvermögen des Kantons hat in den letzten Jahren netto zugenommen und die Zahl der Genossenschaftswohnungen steigt kontinuierlich.